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江门楼市“去库存”冰火两重天

2017-01-02 21:32 来源:南方日报 全泽超

  江门楼市出现冷热不均的现象,恩平楼市库存仍然高企。全泽超摄

  刘先生关注的滨江新城一个楼盘推出第二期产品,周末,他早早地来到了售楼部,但见售楼部已经挤满了人,楼盘的销售经理应接不暇。“楼市这种火热的场景已经有好多年没见过了。”刘先生说。

  全国楼市正在从一个寒冬中渐渐缓过劲来,但对于江门而言,这个寒冬似乎特别地短。2015年江门蓬江、江海两区的楼市成交达17249套,同比增长38.3%,创历年新高。

  楼市高库存是全国三四线城市的通病,曾经,高库存也是悬在江门楼市头上的一把剑。然而直至目前,全国三四线城市“去库存”的主基调未变,江门楼市的库存量已经从之前的去化周期10几个月迅速下滑至9个月,中心城区的去化周期甚至不足半年。江门楼市的库存是否已经出现了紧缺?房地产去库存任务是否已经完成?

  成效显著 去化周期下降至9个月

  楼市的库存量直观地体现一个城市楼市的健康状况。近两年,全国三四线城市房地产库存量偏高,楼市臃肿,“去库存”迫在眉睫。江门楼市同样存在库存量高企的现象。江门楼市库存量最高时去化周期曾长达14个月左右。

  查阅往年的数据可知,截至去年上半年,全市待售商品房仍有742.1万平方米,商品房库存消化周期为14个月。

  然而,从去年开始,得益于利好政策刺激下不断升温的楼市成交,江门楼市的库存量逐月下滑。从数据中可以看出全市的库存只减不增。数据显示,今年从1月份至刚刚结束的7月份,江门楼市库存量一路下滑,从1月份的49341套回落至7月份的41166套,7个月的时间减少了8000多套库存。而上半年江门楼市的成交量是27369套。也就是说,按上半年的销售情况,江门楼市去化周期仅为9个月。

  而传统的中心城区如蓬江、江海区的库存量下降尤为明显。根据住建部门发布的数据,截至7月份,蓬江、江海区的楼市库存量为10400套,而1—7月份蓬江江海区的成交量已经远超这个数量,为12071套。也就是说,蓬江、江海区库存的商品房仅仅足够卖半年。

  楼市库存高是全国三四线城市的痼疾,为何江门楼市去库存的进程如此顺利?有业内人士分析认为,相对许多三四线城市而言,江门楼市的泡沫并不高,而且随着未来的港珠澳大桥、深中江通道、深茂铁路、珠西枢纽的重要交通工程的建设,江门的地理位置显得尤为重要,江门楼市有实实在在的需求作为支撑。

  房地产库存与价格就是跷跷板的两端,库存降下来了必然带动价格的上涨。刚刚出炉的7月份成交数据显示,蓬江、江海区的楼市成交均价高达6517元/平方米,又是一个新高。“特别是滨江新城地王出来后,保利大都会、华茵桂语、方直珑湖湾等楼盘都有较为明显的升幅,均价都普遍去到8500元,比原来每平方米7600至7800元有了较明显的上升。”滨江新城一楼盘销售总监黄先生说。据了解,蓬江区、江海区的新楼盘普遍都有数百元的涨幅。

  力度不减 未来3年仍要去库存45万平方米

  去库存是全国三四线城市的重要课题,房地产去库存也是去年中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一。去年五月份,江门市住建局提出“七措施”推动房地产市场稳价促量去库存,提出降低住房公积金个人住房贷款首付款比例、提高住房公积金最高贷款额度、放宽五邑华侨的购房限制等措施,取得明显成效。

  过去的一年多里,江门楼市的成交量节节攀升,屡创新高。与之同时的是,批准预售的商品房逐月减少。此消彼长,江门楼市的库存量迅速下降。江门楼市去库存成效显著,是否已经完成了去库存任务?

  然而并非如此。业内人士分析称,江门楼市库存量回落,部分地区出现供应紧张,但仅是区域性现象,对于类似开平、鹤山等地区而言,去库存的任务仍然很重。据媒体报道,开平和鹤山曾入选中国“鬼城”前五十名。截至7月份,开平、台山、鹤山等地的去化周期仍超过一年,其中,恩平市楼市去化周期更是长达18个月。

  住建局工作人员表示,楼市去库存仍是未来几年江门楼市的主调。记者获悉,江门近期出台了《江门市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》,该行动计划的目标是,到2018年底,在全部消化2016—2018年供应商品房的基础上,力争再化解45万平方米的商品房库存,全市商品住房库存消化周期控制在16个月以内,非商品住房去库存周期明显缩短。

  江门楼市新一轮的去库存方案更强调供给侧方面的改革。该行动计划提出,要强化土地供应和房地产市场联动,合理控制商品房供应规模和供应节奏。适度减少商业类地块的供应。严格控制农村新增宅基地审批。库存量较大的市(区),要适度减少房地产用地供应规模直至暂停供应。


(本文为2016年8月23日报道)
编辑: 王瑭琳
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